임차기간 최소 2년 보장… 보름 전까지 통지 없으면 자동연장
증액청구는 20분의 1의 금액 넘지 못해
최현희 변호사
법무법인 광장
이와 같은 경우에 A씨의 임대차 계약이 종전과 동일한 조건으로 자동 연장되는지 아니면 증액된 임대료로 임대차 계약이 갱신되는지 알고 싶습니다. 또한 임대인이 임대료 증액을 청구할 경우 현행법상 제한이 없는지 궁금합니다.
1. 주택임대차보호법에 따른 임대차계약기간
주거용 건물의 임대차에 대해선 민법의 특별법인 주택임대차보호법(이하 ‘주임법’이라고 함)이 적용됩니다. 그런데 주거용 건물인지 여부를 판단함에 있어서는 임대차 목적물의 공부상 표시만을 기준으로 하는 것이 아니라 그 실지용도에 따라서 판단하게 됩니다.
위 사례의 경우 A가 건물용도가 상가인 오피스텔을 임차하긴 했으나, 이를 주택으로 사용하고 있으므로 주임법이 적용됩니다.
주임법은 임차인의 보호를 위해 “기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다”고 하면서 “당사자가 이에 위반되는 약정을 하더라도 그것이 임차인에게 불리한 것이면 그 효력이 없다”고 규정하고 있습니다(제4조 제1항, 제10조). 이에 따르면 A에게 차임연체 등 법정해지 사유가 없는 이상 임대인의 위와 같은 해지 통지는 효력이 없다고 할 것입니다.
따라서 A는 임차기간이 2년임을 이유로 임대차의 존속을 주장할 수 있으므로(단, 주임법 제4조 제2항은 임차인이 2년 미만의 약정기간을 주장하는 경우 그 효력을 인정하고 있습니다), 위 사례의 경우 임대차계약 갱신 여부가 문제되지 않는다고 판단됩니다.
2. 주택임대차에 있어 자동계약 갱신 및 임대조건 변경
임대인이 2년의 임대기간 만료 보름 전에서야 위와 같은 취지를 통지한 경우에 비로소 임대차계약의 자동 갱신 여부가 문제될 수 있습니다. 주임법은 임대차 계약의 갱신과 관련해 “임대인이 임차기간만료 6개월부터 1개월 전까지 임차인에게 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 않으면 계약을 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다”고 규정하고 있습니다(제6조 제1, 2항).
따라서 위 사례의 경우에도 임대인의 위와 같은 통지는 무효이므로, A와 임대인 사이의 임대차 계약은 전 임대차와 동일한 조건으로 자동 갱신됐다고 볼 수 있습니다. 그러므로 A는 임대차 계약이 전 임대차 계약과 동일한 차임을 조건으로 갱신됐다고 주장할 수 있습니다.
이 경우 갱신된 임대차의 존속기간은 위 주임법 제6조에 따라 기간의 정함이 없는 것으로 됩니다. 그러나 주임법 제4조 제1항은 “기간의 정함이 없는 주택임대차의 임대차는 그 기간을 2년으로 본다”고 규정하고 있으므로 결국 갱신된 임대차의 임대기간은 2년으로 될 것입니다(대법원 1992. 1. 17. 선고 91다25017 판결 참조). 단, 임차인은 주임법 제6조의 2에 따라 언제든지 임대인에게 임대차 계약 해지의 통지를 할 수 있습니다.
3. 주택임대차에 있어 임대료 증액 청구시 제한
한편 약정한 차임 또는 보증금(이하 ‘차임 등’이라고 함)이 임차주택에 관한 조세·공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인해 상당하지 않게 된 때에는 당사자는 장래에 대해 그 증감을 청구할 수 있습니다(주임법 제7조). 다만 주임법시행령 제2조는 차임 또는 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 아니하는 범위 내에서 차임 등의 증액을 청구할 수 있고, 동 증액 청구는 임대차 계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년이 지난 후에야 할 수 있도록 제한하고 있습니다.
따라서 위 사례에서 임대인은 임차기간이 1년이 지난 후 A에게 차임이나 보증금의 증액을 청구할 수 있다고 보입니다. 월 차임 40만원의 20분의 1 금액은 2만원이므로 2만원의 범위 내에서 증액을 청구할 수 있을 뿐 월 10만원의 증액을 청구할 수는 없습니다.
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