변호사 김도형 법무법인 지성
A는 정년퇴직 이후 건물임대업을 영위하고자 B로부터 건물을 매입하였습니다. 그런데 매입 당시 B는 건축업자 C와 리모델링 계약을 체결하고 리모델링 공사를 진행하고 있었는데 공사대금을 전액 지급하지 아니하였기 때문에 A와의 매매계약서에 ‘리모델링비와 관련된 모든 문제는 B씨 자신이 해결하겠다’는 내용의 특약사항을 작성하였습니다.
그러나 B는 소유권이전등기 이후에도 C에게 리모델링비 잔액을 지급하지 아니하였고 이에 C는 A에게 리모델링비 잔액을 청구하면서 위 건물의 인도를 거부하는 상황입니다.
이 경우 A가 C로부터 위 건물을 인도받을 수 있는 방법에 대하여 질의하였습니다.
위 사례에서 C가 A에게 건물인도를 거절하는 것은 유치권을 근거로 한 것으로 보입니다. ‘유치권’이란 타인의 물건 또는 유가증권을 점유하는 자가 그 물건 등에 대하여 생긴 채권을 가지는 경우에 그 채권을 변제받을 때까지 그 목적물을 유치할 수 있는 권리입니다.
유치권은
① 점유자가 적법하게 점유하는 타인 소유의 물건 또는 유가증권에 대하여 생긴 채권을 가질 것 ② 채권의 변제기가 도래할 것 ③ 유치권을 배제하는 특약이 없을 것을 그 성립요건으로 합니다. (민법 제320조 제1항)
위 사례에서 C는 건물에 대하여 생긴 리모델링 대금지급 채권을 가지고 있으며, A와 B 사이에 약정된 특약사항을 유치권의 성립을 배제하는 특약으로 판단할 수 없으므로 C는 위 건물에 대한 유치권을 정당하게 취득하였다고 보입니다. 따라서 C가 취득한 유치권은 이후 C가 건물에 대한 점유를 상실하거나 피담보채무인 리모델링 대금지급 채무가 변제되는 등의 특단의 사정이 없는 한 소멸되지 않습니다. (민법 제328조)
결국 리모델링 대금지급 채무를 부담하는 B가 동 대금을 지급하지 않았다면 A 역시 유치권자인 C에게 위 건물의 인도를 청구할 수 없습니다. 따라서 현재 A가 취할 수 있는 법적 조치는 우선 C에게 리모델링 대금을 지급하고 건물을 인도받은 다음 위 매매계약서의 특약조항을 근거로 B에게 동 대금의 반환을 구하는 방법 밖에 없습니다.
통상 공사가 진행되는 건물의 매매계약에 있어서는 특약사항으로 매매대금의 잔금 중 일부를 매수인이 직접 건축업자에게 지급하는 것으로 약정하는 경우가 많은바, 동 사안에 있어서도 A가 이러한 사전조치를 취하였다면 뜻하지 않은 피해를 입지는 않았을 것입니다.
부동산 살 땐 이건 꼭 챙기세요!
1. 계약체결 전 등기부등본 상 명의인과 매도인이 동일인인지 여부를 확인해야 하므로, 통상 등기부등본과 주민등록증을 제시받아 이를 확인합니다. 이와 함께 등기부등본 갑(甲)구에 표시되는 가압류, 압류, 가등기, 경매, 예고등기 등 사항 및 을(乙)구에 표시되는 저당권(근저당을 포함합니다), 전세권 등 사항이 존재하는지 여부를 확인해야 합니다. 만약 동 기재사항이 존재한다면 매매대금 잔금을 치루기 이전에 매도인으로 하여금 등기이전에 동 기재사항이 말소될 수 있도록 약속받는 등 방안을 마련해야 합니다.
또한 근저당권이 설정되어 있거나 적법한 임차권이 설정된 경우라면 피보전채권 및 임차보증금을 공제하고 매매대금을 약정하는 등의 방법이 사용될 수 있습니다.
2. 계약 체결 시 계약체결시에는 매매계약서 상 명의자와 실제 계약을 체결하는 사람이 다른 경우는 상당한 주의를 해야 합니다. 이 경우 매매계약서 상 명의자의 인감증명서가 첨부된 위임장을 수령받고 전화 통화 등의 방법으로 명의자의 매도의사를 직접 확인해야만 합니다.
위임장에는 부동산의 소재지, 계약의 목적, 본인이 계약에 대한 제반사항을 대리인에게 위임한다는 취지, 본인 인감날인, 수임인의 주소, 성명, 주민등록번호, 위임연월일 등이 명시되어야 합니다.
또한 일반 부동산중개업소에서 사용하는 계약서 양식을 사용하는 경우에 있어서도 매도인과 매수인이 약정한 특약사항을 반드시 명시해야 추후 발생될 수 있는 법적 분쟁을 미연에 방지할 수 있습니다. 대금지급에 있어서도 지급인 및 수령인, 지급일자, 지급금원의 성격(계약금, 중도금 또는 잔금인지 여부) 등이 기재된 영수증을 반드시 수령받아야 합니다.
3. 소유권이전등기 시 필요서류 - 매매에 의한 소유권이전등기 시 아래의 서류가 필요합니다.
① 매도인의 구비서류 매도용 인감증명 1통(매수인 성명, 주소, 주민등록번호 기재), 주민등록등본1통, 등기필증, 인감도장 ② 매수인 구비서류 주민등록등본 1통, 도장, 토지대장 1통, 건축물 관리대장 1통, 공시지가 확인원 1통 ③ 부동산 양도신고 대상인 경우 매도인의 주민등록등본 1통, 일반용 인감증명 1통, 토지 및 건물 등기부등본 각 1통, 매매계약서 1통, 토지대장 1통, 건축물 관리대장 1통, 공시지가 확인원 1통 ④ 토지거래 신고 또는 허가대상인 경우 토지대장, 공시지가 확인원, 매매계약서
